权威专家分析2019年房价走势: 现在该买吗?租金税费如何变?

2018年的余额已经不足，而目前英国住宅市场恰好又处在一个非常微妙的情况下，这种特殊的市场环境对大多数房产买家来说意味着什么呢？

行业专家们比普通买家或投资人更容易感受到市场动态，他们普遍认为英国政治的不确定性是削弱房产市场的关键，但同时也要考虑印花税及可负担性。

随着英国脱欧谈判的继续，以及欧盟与英国之间的最后期限，这些因素将如何影响2019年的房产市场呢？

当然，所有的结论都是预测，没人知道真正的答案。不过，恰如每年年底的一项必选项，各大房产机构依旧会对明年的市场进行预测，以及目前是否该出手买房了。

现在买还是等到脱欧以后？

2018年中英国的许多地区，特别是伦敦和英格兰东南部，房价增速都出现了明显的放缓，也有部分地区的房价有所下滑。分析师认为，政治和经济的不确定性导致了潜在买家的持币观望，但另一方面市场的长期供不应求抑制了房价的快速下跌。

所以，目前给出报价买房的买家们通常有更强的议价能力。北伦敦的一位房屋经纪表示，许多卖家已经意识到他们收到的第一个报价很可能是唯一的报价，但这都无法预测。

有迹象表明，如果现在有能力买房，那么该买了，这样可以省下一些钱。房产经纪Cheffins的Mark Peck表示，一些买家不愿在脱欧明确前做出购买承若，这很可能导致需求被压抑，从而导致脱欧明确后的价格大幅上涨。

“虽然高端市场受到的影响最大，但这或许是明年反弹最明显的一个子市场，”他补充道。

明年房价如何变化？

去年，皇家特许测量师学会(Rics)预测2018年的房价增长将“停滞不前”。

实际情况是，虽然2018年的房价增幅的确有所放缓，但依旧是上涨趋势。英国最大抵押贷款机构之一Halifax的最新数据显示，11月中房价的年涨幅为0.3%。回顾过去一年，增长率一直保持在1-3%的区间内。 

针对2019年的市场走势，Rics预测全英的房价增幅将陷入停滞，但供不应求的现状不会让房价下跌。

房屋经纪公司Jackson-Stops预测2019年的房价平均涨幅为1%。“带有惩罚性的印花税水平以及政治和经济方面持续的不确定性已经影响了2018年的房产市场表现，而且这种影响将持续，直到英国全面适应了脱欧谈判所带来的影响。”

另一家中介，Strutt& Parker公司的Stephanie McMahon给出了更为积极的预测：“我们给出的预测是增幅在2.5%，2018-2022年的增幅为18%。”

Halifax的Russell Galley表示，尽管政治不确定性依旧，且考虑到英国与欧盟之间达成一个脱欧协议，我们预计2019年全英的房价增长在2%-4%之间。

第一太平戴维斯的Lucian Cook预计，未来5年利率将逐步上涨。这将影响家庭的借贷额度，对长期的房价增长带来拖累。

但这不意味着市场会崩溃，因为08年的全球金融危机让英国的抵押贷款监管更为完善，这是对市场的保护。

伦敦的表现如何？

国家统计局的数据显示，伦敦市场是今年表现最差的，房价年增幅低于全英均值。截至10月，房价下滑了1.7%。

但是Jackson-Stops预测2019年伦敦的房价增长将保持稳定，但这很大程度上取决于脱欧谈判的结果。 

“截至目前伦敦的房价没有上涨，但如果英国与欧盟间可以有序脱欧，我们预计市场会温和复苏。”

Rightmove的Miles Shipside的观点并没这么积极，他认为英格兰北部的许多地方以及苏格兰将迎来价格上的适度上涨，但伦敦市场仍将持续低迷。

“伦敦及周边地区的价格在5年内上涨了约40%。因此我们预计这些曾经大幅上涨的区域将在2019年适度调整价格，”他说。

第一太平戴维斯预计，假设基准利率上调至1%，2019年全英范围的价格涨幅为1.5%，但伦敦主流市场和核心市场将出现下滑，分别为2%和1%。

Strutt & Parker的McMahon表示，伦敦核心市场的交易水平持续保持在历史低位，因此最积极的情况是2%的涨幅，最糟的情况是5%的下滑。

租金情况如何？

额外印花税和市场监管已经影响了英国的“买房出租”市场，2016年以来已经有数千名房东离开市场。

Strutt & Parker表示，尽管新的供应被抑制，买房出租市场看起来相对稳定，但是缺少可出租房产的事实推高了租金，2019年将维持这一趋势。

印花税还会再改革吗？

针对首次购房者的印花税减免政策首先于2017年11月公布，即对首次购房者购买价格不超过30万镑的房产免除印花税。如果是在伦敦首次购房者，减免政策适用的房价上线为50万镑，其中30万及以下部分是免税的，30万至50万镑之间税率为5%。

但是Jackson-Stops公司的Nick Leeming表示：“未来12个月内再次对印花税减免进行改革的可能性不大，但这一政策有助于在不确定的市场环境下刺激需求。”

新的印花税政策也抑制了搬家的需求，因为对现有业主来说，印花税的开支往往超过2万镑，

过去一段时间的市场放缓也对英国政府的税收造成影响。英国海关税务总署2018年第三季度的数据显示，印花税的总收入比去年同期下滑了9%。

(本文为《英国房产与投资周报》原创，内容参考Telegraph，图片转自网络。微信转发，必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议) 

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